El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia de 16 de julio de 2020 ha declarando nula la cláusula que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, al estimar que vulnera el art. 6, apartado 1 y el art. 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, a menos que la normativa jurídica de Derecho nacional aplicable en caso de no encontrarse estipulada la citada cláusula en la escritura pública de la hipoteca impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de los gastos.
No en vano, la sentencia del TJUE únicamente reconoce la devolución de aquellos gastos, que de no existir cláusula abusiva, el consumidor no tendría que haberlos abonado. Igualmente, de conformidad a lo establecido por el Tribunal Supremo en la sentencia 457/2020 de 24 de julio, a la hora de establecer un criterio de distribución de los gastos hipotecarios será el órgano judicial quien debe entrar a analizar, en base a la normativa legal vigente, qué gastos debe abonar el prestamista (entidad bancaria) y los gastos que deben ser abonados por el prestatario (consumidor).
- ¿Qué gastos se pueden reclamar al banco?
De manera general, tras doctrina jurisprudencial europea y nacional asentada al respecto, se puede concluir (salvo para aquellas hipotecas constituidas después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, esto es desde el 16 de junio de 2019), que los consumidores pueden reclamar la devolución de los siguientes gastos:
- La mitad de los gastos notariales de la escritura de constitución de la hipoteca, así como de su modificación si la hubiere. Sin embargo, el consumidor deberá asumir la totalidad de los gastos de cancelación de la hipoteca. (STS 457/2020 de 24 de julio y SSTS 44, 46, 47, 48 y 49/2019 de 23 de enero).
- La totalidad de los gastos registrales.
- La totalidad de los gastos de tasación (STS núm. 35/2021 de 27 de enero).
- La totalidad de los gastos de gestoría (impuesta por la entidad bancaria).
- La totalidad de las comisiones de apertura y/o cancelación de la hipoteca.
Asimismo, señalar que en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para aquellas hipotecas constituidas con anterioridad al 10 de noviembre de 2018 (entrada en vigor del art. 29 TRLITPyAJD por RDL 17/2018, de 8 de noviembre) corresponde al prestatario (consumidor).
2. ¿Qué tramite se ha de seguir?
En primer lugar se ha de efectuar una reclamación por escrito y fundamentada jurídicamente a la entidad bancaria solicitando la devolución de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, que deberá ser enviada al Servicios de Reclamaciones y Atención al Cliente.
Posteriormente, una vez notificada de manera fehaciente la reclamación al banco, este tiene un plazo de dos meses para dar respuesta a la reclamación efectuada.
Si la entidad bancaria no responde en el plazo de dos meses o responde de manera insatisfactoria se podrá presentar demanda ante el Juzgado especializado en cláusulas abusivas que existe en cada provincia.
Asimismo, se ha de tener en cuenta lo siguiente:
- Si el contrato de préstamo se firmó después de octubre de 2015 la acción prescribe a los 5 años ( el plazo empieza a contar desde la firma).
- La renuncia expresa a las acciones legales de reclamación no es válida a la luz de la sentencia del TJUE del 9 de julio. En concreto, el TJUE estableció que la cláusula que contiene la renuncia a las acciones judiciales basadas en los derechos que le reconoce la Directiva 93/13 no vincula al consumidor, quien, por lo tanto, podrá reclamar. En todo caso, se ha de tener en cuenta lo que en su día estableció el TJUE: “la viabilidad de esta demanda dependerá de si el afectado sabía la cantidad a la que renunciaba o por el contrario la desconocía, y ha firmado únicamente bajo el argumento de que los importes que el banco le ofrecía a cambio son los únicos que hubiera podido conseguir”.
3. Documentación requerida:
Por último, entre la documentación más relevante que se ha de acompañar al escrito, debe constar como mínimo la siguiente:
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Copia de aranceles de la notaria.
- Copia de aranceles del Registro de la Propiedad.
- Copia de los gastos de gestoría.
- Copia de los gastos de tasación.
En caso de que el consumidor (prestatario) no disponga de la anterior documentación puede solicitar la misma a la entidad bancaria, quién tiene la obligación de hacer entrega de la misma.
Por último y, no menos importante se ha de hacer constar que en todos aquellos casos en los que el banco interviene en la compraventa con subrogación hipotecaria y, por supuesto, en los de novación o modificación de las condiciones de la hipoteca, el cliente puede reclamar la nulidad de la cláusula que le impone pagar los gastos, así como el reintegro de las cantidades soportadas como consecuencia de la misma. Lo que no será posible si el banco no interviene en el contrato de compraventa con pacto de subrogación hipotecaria. (TOL8.010.150; STS 15/06/2020; TOL6.932.668, STS 26/11/2018; TOL7.996.103, STS 17/06/2020; TOL7.952.686, STS 25/05/2020; TOL8.217.352, STS 17/11/2020)
Para más información contacte con nosotros en info@latorreluna.com o en el teléfono 868 242 768, ya son varios los clientes que han procedido a la reclamación de los gastos hipotecarios a través de nuestro despacho.
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Muchas gracias por su confianza.
Un cordial saludo,
Latorre Luna Abogados.
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